¿Qué es el contrato de hipoteca?
La hipoteca es un contrato accesorio, mediante el cual se impone un gravamen a una propiedad para garantizar una obligación, el gravamen impuesto se considera un derecho real de garantía y en consecuencia cuenta con un derecho de preferencia en el pago de la obligación que garantiza.
Ahora bien, de la definición nos pueden venir un cúmulo de dudas que podemos desglosar poco a poco.
Comencemos por saber, que la hipoteca es un contrato accesorio, es decir, requiere de otro acto jurídico para que pueda constituirse, es decir, al ser un contrato de garantía, debe existir la obligación a garantizar, el ejemplo más común de éste tipo de contrato, son las hipotecas que se constituyen cuando se adquiere una casa.
En la compra de una casa mediante lo que se conoce comúnmente como un crédito hipotecario, se realizan 3 actos jurídicos, el primero de ellos, la compraventa de la casa, la cual la paga el banco o instituto de crédito correspondiente, el segundo acto jurídico es un contrato de mutuo o comúnmente conocido como préstamo, y corresponde al préstamo que realiza el banco o instituto al comprador de la casa para poder pagarle al vendedor, y finalmente la garantía hipotecaria, es decir, como el banco o instituto te está realizando un préstamo, como garantía de que se le va a pagar dicho préstamo, se deja como garantía la propiedad comprada y todos estos 3 actos jurídicos quedan establecidos en una misma escritura pública
La formalidad en la Hipoteca
Ahora bien, respecto a los requisitos más relevantes en éste contrato tenemos la forma.
Se establece que una hipoteca debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el registro público para que la garantía sea efectiva y surta sus efectos de forma pública en contra de terceros, ya que de lo contrario, es posible se limite el acceso a dicha garantía y se pueda perder la misma por quedar en una prelación común de créditos.
Los bienes sobre los que se constituye una hipoteca, aunque principalmente se constituye sobre inmuebles, éste contrato de garantía puede constituirse también sobre derechos reales.
Tipos de Hipoteca
Es importante mencionar que los códigos establecen 2 tipos de constitución de una hipoteca.
La voluntaria y la necesaria. La primera de ellas es como el caso de la compraventa, las partes convienen en garantizar una obligación por medio de dicha figura de forma voluntaria, mientras que la hipoteca necesaria, es aquella que puede exigir se constituya por ministerio de ley en favor de ciertos acreedores, como por ejemplo para garantizar el pago de alimentos.
Ejecución y Extinción
Ahora bien, el contrato de hipoteca no es común que se rescinda, ya que no existe un incumplimiento como tal en éste contrato, sino que, el incumplimiento se da en el contrato principal del que deviene la garantía. Es decir, el incumplimiento de obligaciones se deriva del contrato principal y no así de la hipoteca, por lo que con la hipoteca se tiene lo que es su ejecución o extinción.
La ejecución de la hipoteca se inicia en un proceso especial que hace que el acreedor pida se ejecute la garantía pasando ésta a remate público o que se le adjudique como su propiedad.
Por otra parte la extinción de la hipoteca se da, cuando se extingue la obligación que garantiza, ya sea por prescripción o por cumplimiento.
Preferencia de la Hipoteca
Ahora bien, entrando al tema de la preferencia de la garantía hipotecaria frente a otros acreedores, se estima que la hipoteca es preferente sin embargo tenemos algunas tesis que determinan que la hipoteca pierde preferencia frente a acreedores alimentarios, aunque hay criterios que determinan que si la hipoteca se constituye e inscribe en el registro público de forma previa, la hipoteca es preferente, por otro lado y respecto de los créditos laborales, siempre tendrá que velarse por los tiempos de cada crédito para determinar a cual corresponde preferencia.
Tesis consultadas
ALIMENTOS. TERCERIA DE PREFERENCIA EN CASO DE HIPOTECA ANTERIOR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE CHIAPAS)
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