¿Qué es un contrato de promesa?
El contrato de promesa, se considera un precontrato, y la doctrina lo define como el contrato por virtud del cual una o ambas partes se obligan a que dentro de un tiempo determinado celebrarán un contrato futuro determinado.
Es muy importante comprender que el objeto de éste contrato, es la celebración en un futuro cierto la celebración de un contrato, por lo que la obligación que implica éste contrato de promesa es de hacer.
Las partes en éste contrato se les denomina promitente y beneficiario, y al respecto dicha calidad puede ser bilateral o unilateral, es decir, puede ser que ambas partes queden obligadas a la celebración del futuro contrato o sólo una de las partes.
La redacción de un contrato de promesa, implica dentro de su primer parte del clausulado, la promesa unilateral o reciproca de celebrar un contrato en un determinado tiempo, y en una segunda parte, se enuncia el clausulado futuro del contrato cuya celebración se está pactando. Es decir en una promesa de arrendamiento, se define el tiempo en el que se celebrará el arrendamiento, y las clausulas futuras del contrato al que se someterán.
La promesa de compraventa
En la promesa de compraventa usualmente existe la promesa bilateral de venta por el promitente vendedor y de compra por el promitente comprador, y se redacta el clausulado al tenor del cual se estará pactando la compraventa.
Ahora bien, como se mencionó al inicio, la redacción de éste tipo de contratos es usualmente mal interpretada ya que en un contrato de promesa, la única obligación dentro de su objeto, es la celebración de otro contrato, no así el intercambio de bienes o servicios.
Éste error es común en la promesa de compraventa, ya que es común que denominen promesa de compraventa a lo que técnicamente es una compraventa a plazos, es decir, el hecho de que en la compraventa no se esté pagando el precio total del bien vendido, no convierte a la compraventa en una promesa, ya que la promesa no contempla el intercambio de bienes, el objeto de la promesa sólo será de hacer, ésto es importante saberlo, ya que una compraventa a plazo que fue titulada promesa de compraventa, no puede guiarse en su rescisión o cumplimiento a las reglas del contrato de promesa, sino que, tendrán que seguirse las reglas de la compraventa. Al respecto te recomiendo que veas la tesis de rubro “Compra-venta a plazo, titulada promesa de venta”
Ahora bien, dentro de la práctica jurídica un tema importante que no puedo dejar pasar dentro del contrato de promesa es sobre su cumplimiento o rescisión.
Rescisión y cumplimiento de la promesa de compraventa
Cuando se requiere la intervención judicial en un contrato de promesa ya sea para su rescisión o cumplimiento, se deben tener claras las consecuencias y cargas probatorias.
En el caso de cumplimiento pongamos un ejemplo.
Fernando y José, celebraron un contrato de promesa de arrendamiento, Fernando le prometió a José rentarle un local comercial que tiene, sin embargo, Fernando recibe una oferta más alta para arrendar su local a María y le concede el arrendamiento a María, dejando a José sin cumplirle la promesa de arrendamiento. José acude contigo para que le aconsejes como hacer cumplir el contrato de promesa que firmó con Fernando.
Pues bien, en éste caso, como siempre debemos revisar, jurisdicción, competencia y vía procesal, en éstos casos usualmente se tratará de un juicio ordinario civil, sin embargo, siempre debes revisar la legislación local aplicable ya que en algunos estados éste proceso podría cuadrar en un proceso de oralidad.
Pues bien, en éste caso, José debe presentar el contrato de promesa y mandar llamar como demandado a Fernando y a María en calidad de tercero.
La carga probatoria de que los elementos del contrato debían darse corresponden a José, sin embargo, depende también las defensas de Fernando si la carga probatoria es reversible o no.
El cumplimiento declarado en sentencia tendrá por objeto que el arrendamiento entre en José y Fernando se otorgue en los términos pactados, dejando a María a salvo sus derechos para que los haga valer contra Fernando en relación al arrendamiento perdido por ella.
Rescisión
Los efectos son muy simples, las partes quedarán liberadas del contrato futuro prometido, recobrando la capacidad de disponer del objeto final del contrato futuro, como por ejemplo la compraventa de un automóvil, en caso de rescisión de la promesa, el promitente vendedor, recobra la capacidad de ofrecer a alguien más la venta de dicho auto.
Por eso la importancia de definir, si nos encontramos ante una promesa de contrato o un contrato imperfecto de otro tipo, ya que, en el caso del automóvil, cuando se recibe un anticipo, deja de ser una promesa de contrato, para convertirse en una compraventa a plazo y sus reglas aplicables cambian.
VIDEO
Puedes ver la explicación del contrato de promesa AQUÍ