Definición del contrato de compraventa
Pues bien, comencemos por saber la definición doctrinal del contrato de compraventa, el cual se define como un contrato traslativo de dominio por medio del cual una persona denominada vendedor, transmite a otra denominada comprador, la titularidad sobre un bien o derecho, por un pago cierto y en dinero. Algo destacable de la definición es, que se menciona el pago en dinero o numerario, ya que en caso de que el pago sea mediante el intercambio de otro objeto, la naturaleza del contrato cambia a una permuta o lo que comúnmente se conoce como trueque.
La compraventa es el contrato más extensamente regulado, ya que incluso regula de forma supletoria y en cuanto a lo aplicable, otros contratos.
Clasificación
Dentro de la clasificación a la que corresponde la compraventa, se establece que éste es un contrato bilateral, oneroso, principal. Por cuanto a las demás medios de clasificación, depende del caso concreto, ya que la compraventa puede ser conmutativa o aleatoria.
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Partes y obligaciones
Algo importante a conocer en un contrato son las obligaciones de las partes.
Vendedor
Las obligaciones del vendedor en la compraventa son:
- Transferir el dominio de la cosa vendida.
- Custodiar la cosa hasta su entrega.
- Entregar la cosa
- Garantizar una posesión útil y pacífica. En éste punto se refiere a que el vendedor responderá de los vicios ocultos de la cosa vendida, teniendo su derecho el comprador en caso de vicios ocultos, a rescindir el contrato o la reducción del precio también conocida como acción estimatoria o Quanti minoris
- Responder de la evicción. La evicción implica que el comprador es privado total o parcialmente de la cosa vendida por un juicio previo a la compraventa. En éste caso el vendedor responde por ésta causa debiendo devolver el precio, ésta acción cuando el vendedor se niega a devolver el precio de lo vendido se le llama saneamiento, y en algunos contratos los compradores renuncian a éste derecho siendo importante que no lo hagan ya que es una cláusula que compromete la posesión del comprador.
Comprador
Las obligaciones del comprador son:
- Pagar el precio.
- Pagar por mitad los gastos e impuestos. Esta obligación es negociable, ya que usualmente sobre todo en compraventa de inmuebles el pago de impuestos y derechos lo realiza el comprador.
- Recibir la cosa. La doctrina estima esta obligación un tanto discutible, sin embargo, debe considerarse ya que, si el vendedor tiene la obligación de guardar y custodiar la cosa hasta su entrega, ésta custodia y la obligación que por ésta se tiene, no puede ser por tiempo indefinido, por lo que, se considera que en un momento determinado si el comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor no podrá seguir siendo responsable de su custodia.
Modalidades del contrato de compraventa
Ahora bien, algo importante en la compraventa, es conocer las modalidades que tiene, es decir la forma en que puede darse éste tipo de contrato.
Compraventa con reserva de dominio. Esta modalidad de la compraventa, es la que suele ser confundida con el contrato de promesa que vimos anteriormente, en ésta modalidad, la traslación del dominio o titularidad de la cosa, no sucede hasta que no se cumple la condición futura impuesta en el contrato, que usualmente es la del pago total de la cosa.
Compraventa a plazo o abonos. Esta modalidad implica el pago en del bien en un plazo determinado, sin embargo aquí si existe una traslación del dominio. No debemos confundir ésta modalidad con los contratos de compraventa con hipoteca, ya que en éstos, se dan 3 actos jurídicos, la compraventa, el mutuo y la garantía hipotecaria, es decir, no existe abono en la compraventa, sino en el mutuo o préstamo.
Compraventa Ad Corpus. Ésta modalidad implica que existe cierta aleatoriedad respecto de la cosa vendida, ya que se desconoce efectivamente la cantidad o medidas, como por ejemplo comprar los frutos de una finca, de la que se desconoce la cantidad exacta que pueda existir o de un inmueble que no es medido y se compra bajo ésta condición.
Acciones derivadas del contrato de compraventa
Las acciones que pueden derivarse de una compraventa son:
La rescisión. Cuyos efectos serán el de que cada parte se devuelva lo entregado, más el pago de daños y perjuicios en caso de que así fuere procedente.
Saneamiento. Como vimos antes, el saneamiento es la acción por la cual, el comprador que perdió la posesión de la cosa, requiere al vendedor la devolución del precio y el pago de daños y perjuicios, esta acción no es igual a la rescisión ya que la compra se considera había quedado perfeccionada y la posesión se pierde a causa de un tercero por un juicio previo ya pasado como cosa juzgada.
Estimatoria. Ésta acción implica la reducción del precio por vicios ocultos de la cosa vendida no declarados en la compraventa, esta acción tiene un plazo de prescripción usualmente muy corto que varía de legislación en legislación, pero usualmente son 6 meses para ejercer ésta acción.
Cumplimiento. Ésta acción se puede ver por ejemplo en aquellos casos donde se existió una compraventa con reserva de dominio y al darse la condición cumplida por el comprador, el vendedor no libere el dominio de la cosa, posterior a lo cual el comprador puede requerir su cumplimiento judicialmente.
Video explicando el contrato de compraventa
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