Comencemos por definir, que el contrato de arrendamiento es aquel en el que una persona a la que se le denomina arrendador, otorga el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada arrendatario por el pago de un precio cierto.
Clasificación del contrato de arrendamiento
Así mismo, la doctrina clasifica al arrendamiento como:
- un contrato principal, es decir no requiere otro para su subsistencia,
- bilateral, al engendrar derechos y obligaciones para ambas partes,
- oneroso al conceder provechos y gravámenes recíprocos.
- Conmutativo, al tener certeza de los provechos y gravámenes.
Naturaleza del arrendamiento
Ahora bien, algo importante a tomar en consideración para efectos prácticos, es conocer la naturaleza del contrato de arrendamiento, en el sentido de a que materia pertenece, ya que podemos decir que el arrendamiento puede ser civil, mercantil y administrativo.
Para efectos del arrendamiento de carácter civil, se establece que éste es por descarte, es decir, cuando no se trata de un arrendamiento mercantil o administrativo, se reputará civil.
Por otra parte, un arrendamiento siempre se considerará mercantil al tratarse de bienes muebles, al existir especulación comercial en su explotación, tomando esto en consideración es vital mencionar que tratándose de inmuebles, no importando si su destino es comercial, el arrendamiento de inmuebles se considera civil.
Por último, tenemos que un arrendamiento tiene el carácter de administrativo, cuando éste se da sobre bienes del Estado, ya sea de nivel Federal, Estatal o Municipal
Esto es relevante saberlo, ya que cuando se requiere la intervención de un Juzgador para dirimir una controversia en un arrendamiento, éste debe ser un juzgador competente ya sea en materia civil, mercantil o administrativo.
Requisitos
El arrendamiento para otorgarse, pese a la creencia de muchas personas, el arrendador no necesariamente debe ser el dueño del bien arrendado, ya que incluso para ilustrar éste punto, se tiene la figura del subarrendamiento, en dónde el arrendatario, otorga arrendamiento del todo o parte del bien que arrienda, tomando en sí mismo éste arrendatario la figura de arrendador frente a su subarrendatario.
Por otra parte, la ley establece que éste contrato debe constar por escrito, siendo responsabilidad de ésto el arrendador, la falta de forma escrita de éste contrato no acarrea su nulidad, sin embargo, en caso de un conflicto existen demasiados inconvenientes.
Algo relevante y que fue objeto de reforma en últimas fechas, es el tratamiento fiscal del arrendamiento, ya que muchas legislaciones procesales fueron modificadas, así entonces para que el arrendamiento pueda ser reclamable judicialmente es necesario acreditar la expedición de los comprobantes fiscales conducentes.
Así también, no obstante no ser un requisito en la ley en sí mismo, es muy importante cuando se asesore a una persona que necesite un contrato de arrendamiento, que éste debe incluir una cláusula en la que se hace constar que el bien mueble o inmueble será destinado a un fin lícito, y que el pago de renta proviene de una fuente lícita; ésto con el objeto de proteger el bien arrendado de una posible acción de extinción de dominio (dejame en los comentarios si te gustaría un video sobre éste tema)
Rescisión del contrato de arrendamiento
Comencemos por saber, que el contrato de arrendamiento puede darse por concluido de forma natural, al concluir el plazo del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, el caso más común, es la rescisión del arrendamiento por falta de pago del arrendatario, para lo cual el arrendador debe iniciar un proceso judicial para el cobro de rentas; ahora bien, es importante mencionar, que la mayoría de legislaciones contempla en materia civil una vía especial para arrendamiento, por lo que en el caso de arrendamientos civiles, deberá buscarse la vía especial aplicable. Otro tema a tomar en cuenta, es como determinar la cuantía para conocer la competencia por cuantía del juzgado, en el caso de arrendamiento ésto se conoce elevando el monto de la renta mensual a 1 año, por lo que, supongamos, si un arrendamiento se da por 10,000 pesos mensuales, la cuantía para efectos de competencia es de 120,000 pesos. Ahora bien, otras causas que tiene el arrendador para dar por concluido el arrendamiento es por que el arrendatario destine un uso distinto al convenido del bien arrendado y cuando se otorga un subarrendamiento sin consentimiento.
La rescisión por parte del arrendatario se da cuando el arrendador impide el libre uso del bien arrendado, para lo cual, el arrendatario en el caso de un inmueble deberá consignar las llaves del inmueble como acto de entrega, si el arrendador no está de acuerdo se prosigue un procedimiento, éste proceso también suele tener una vía especial, sin embargo siempre debes revisar la legislación aplicable en tu entidad federativa. Otras causas de rescisión por parte del arrendatario, son la destrucción del bien arrendado y los defectos o vicios ocultos que impidan el libre uso o goce del bien.
Video sobre el contrato de Arrendamiento
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